اختلاف بین صاحبخانه و مستأجر امری است که به درازای آپارتماننشینی قدمت دارد. اما اختلافاتی از این دست در سالهای اخیر در کشورمان بیشازپیش بالا گرفته و به همین دلیل در بسیاری از موارد مشورت با یک وکیل تخلیه آپارتمان تبدیل به امری ضروری شده است.
در سالهای اخیر میزان اجارهبها و پول پیش به یکباره افزایش دو و سه برابری داشته و همزمان با آن قدرت مالی مردم کاهش چشمگیری پیدا کرده است. به همین دلیل دادگاهها با بیشترین میزان پروندههای مبتنی بر شکایت از سوی مستأجرین و صاحبان ملک روبهرو شدهاند. در این مطلب از سایت سفیران ایرانیان میخواهیم به وجوه مختلف قوانینی که در این رابطه وضع شدهاند و به نقش یک وکیل حرفهای در پیشبرد این پروندهها بپردازیم. با ما همراه باشید.
وکیل تخلیه آپارتمان کیست؟
وقتی مالک و مستأجر دچار اختلاف میشوند و مالک میخواهد هر چه زودتر ملکش تخلیه شود، با یک وکیل تخلیه فوری وارد عمل میشود. وکیل با گرفتن یک حکم رسمی از دادگاه، آن را به مستأجر ابلاغ و او را مجبور به تخلیه میکند.
دعوای تخلیه ملک دقیقاً به چه معنا است؟
همانطور که میدانید، قرارداد اجاره معمولاً یک قرارداد یکساله است که بین صاحب ملک یا موجر و مستأجر بسته میشود و در آن هر یک از طرفین یک سری بندها را به یکدیگر متعهد میشوند. مستأجر تعهد میکند که در ازای تحویل گرفتن ملک، مبلغی را تحت عنوان پول پیش و اجاره به موجر پرداخت کند و پس از اتمام یک سال، یا مجدداً قرارداد را تمدید کرده و یا ملک را تخلیه کند.
موجر نیز در عوض، متعهد میشود که یک سال ملک خود را در اختیار مستأجر قرار داده و در این مدتزمان آن را به شخص دیگری اجاره ندهد. اما گاهی پیش میآید که مدتزمان قرارداد اجاره تمام میشود و مستأجر و موجر برای قرارداد جدید به یک توافق دوطرفه نمیرسند. در چنین شرایطی مستأجر وظیفه دارد ملک را در کمترین زمان ممکن تخلیه کند.
چنانچه مستأجر ملک را تخلیه نکند، موجر میتواند با گرفتن یک وکیل تخلیه آپارتمان و مراجعه به دادگاه و طرح دعوا برای تخلیه ملک، حکم قانونی تخلیه را بگیرد. با صدور چنین حکمی، مستأجر مجبور میشود دراسرعوقت ملک را تخلیه کند.
چرا برای تخلیه ملک نیازمند وکیل هستیم؟
چنانچه موجر و مستأجر برای قرارداد جدید به توافق نرسند و مستأجر نیز از تخلیه ملک سرباز زند، مالک برای اینکه بتواند ملک خود را از مستأجر باز پس گیرد، نیازمند یک وکیل حاذق است که بتواند در دادگاه بهخوبی از او دفاع کند.
در چنین شرایطی مالک در ابتدا به همراه نماینده کلانتری و حکم تخلیه به ملک خود مراجعه میکند. اگر مستأجر باز هم از اجرای این حکم خودداری کند، نماینده دادستانی خود شخصاً وارد عمل میشود تا مراتب قانونی را به انجام برساند.
اولین اقدام قانونی وکیل تخلیه ملک
یک وکیل حکم تخلیه آپارتمان همواره در ابتدای امر یک دادخواست را تنظیم میکند. او در این دادخواست از کلیه اختیارات خود بهعنوان یک وکیل تخلیه آپارتمان استفاده میکند تا بتواند قاضی را به بهترین نحو اقناع کند و ملک را به نفع صاحب آن از مستأجر باز پس گیرد. یک وکیل خوب کسی است که در این زمینه تجربه قضایی لازم را دارد و میداند در دادگاه چگونه وارد عمل شود تا بیشترین امتیاز را از قاضی پرونده بگیرد.
آیا میتوان به وکیل تخلیه ملک اعتماد کرد؟
اگر در انتخاب وکیل با دقت کافی عمل نکرده باشید، اعتماد به او کاری دشوار و پر از ریسک است. چراکه بسیاری از وکلا در این زمینه بهخصوص تجربه کافی ندارند و بهجای اینکه به صاحب ملک کمک لازم را برسانند، بیشتر او را سردرگم میکنند. اعتماد به وکیل در صورتی میتواند صورت بگیرد که وکیل موردنظر، تجربه قضایی کافی را در زمینه موردنظر شما داشته باشد و بتواند به بهترین نحو ممکن از موکل خود در دادگاه دفاع کند.
مؤسسه حقوقی بینالمللی سفیران با یک کادر مجرب و با در اختیار داشتن ترکیبی از بهترین وکلای تهران به شما تضمین میدهد که میتوانید به کمک این مؤسسه در سریعترین زمان ممکن ملک خود را باز پس گرفته و برای اجاره مجدد یا فروش آن اقدام کنید. جهت مشاوره بیشتر در خصوص انتخاب یک وکیل تخلیه آپارتمان حرفهای با ما در تماس باشید.
وکیل تخلیه فوری چه کاری انجام میدهد؟
همانطور که در ابتدای مقاله گفته شد تعداد پروندههای مربوط به تخلیه ملک روزبهروز در حال افزایش است و برای اینکه بتوانید سریعتر به نتیجه برسید، باید هرچه زودتر اقدام کنید. کسی که میتواند در روند دادرسی چنین پروندههایی به شما کمک کند، وکیل تخلیه فوری است؛ بنابراین اگر عجله دارید و میخواهید هرچه سریعتر به نتیجه برسید، باید چنین فردی را پیدا کنید و مشورتهای لازم را از او بگیرید.
شرایط دریافت حکم تخلیه و مدارک موردنیاز آن
در قانون برای این که صاحبملکی بتواند به دادگاه مراجعه و حکم تخلیه را دریافت کند، سه حالت مختلف تعریف شده است. دو واقع حتماً باید یکی از سه موقعیت زیر رخ بدهد تا شما بتوانید برای دریافت حکم تخلیه اقدام کنید. این سه حالت عبارتاند از:
• مدتزمان قرارداد به پایان رسیده و مستأجر ملک را تخلیه نکرده است.
• مستأجر به مدت سه ماه هیچگونه اجارهبهایی به صاحبملک نداده است.
• مستأجر در ملک موردنظر اقدامات نامشروع انجام میدهد.
• مستأجر ملک را بدون اجازه مالک، به شخص دیگری تحویل داده است.
هر یک از این سه حالت که اتفاق افتاده باشد، موجر حق دارد که برای بازپسگیری ملک خود به دادگاه مراجعه کرده و حکم تخلیه را تحویل بگیرد. یک وکیل تخلیه آپارتمان خوب در چنین شرایطی میتواند کمک بسیاری به پیشبرد پرونده کند و آن را به نتیجه دلخواه موجر برساند.
وظایف وکیل تخلیه آپارتمان
یک وکیل دستور تخلیه آپارتمان در شروع کار با هدف رفع مشکل فیمابین موجر و مستأجر وارد عمل میشود. او در ابتدا مدارک موجود را مورد بررسی قرار میدهد و سعی میکند مشکل موردنظر را بین طرفین و بدون مراجعه به دادگاه حل کند. چنانچه آن طرفین به توافق نرسند، وکیل پرونده را به مرجع ذیصلاح میبرد و پس از طی مراحل موردنیاز، حکم تخلیه را به نفع موجر دریافت میکند.
در این مرحله هرچه وکیلی که اختیار کردهاید حاذقتر باشد، زودتر میتواند حکم موردنظر شما را از دادگاه بگیرد و مستأجر را مجبور به تخلیه ملک کند. در زمان صدور حکم، دادگاه یک مهلت 15 روزه برای تخلیه ملک به مستأجر میدهد. اگر مستأجر طی 15 روز ملک را تخلیه نکند، دادگاه با اعمال قانون ملک را از او پس گرفته و در اختیار موجر قرار میدهد.
در چه صورت میتوان حکم تخلیه ملک را گرفت؟
برای گرفتن حکم تخلیه ملک دو حالت وجود دارد که وکیل تخلیه آپارتمان اطلاعات کامل را درباره آنها به شما ارائه خواهد کرد. در هر دو این حالات موجر میتواند حکم تخلیه را از طریق وکیل برای تخلیه مستاجر آپارتمان بگیرد. این دو حالت عبارتاند از:
• مدت یکساله قرارداد تمام شده باشد.
• قرارداد فیمابین موجر و مستأجر فسخ شده باشد.
درخواست تخلیه را چگونه ثبت کنیم؟
اداره دفاتر خدمات الکترونیک امروزه کار را بسیار ساده کردهاند و با وجود آنها دیگر نیاز نیست که برای ثبت هر درخواستی به دادگاه مراجعه کنیم. کافی است شما به یکی از این دفاتر مراجعه و دادخواست خود را ثبت کنید. در این صورت شما دعوای خود را به دادگاه ذیصلاح ارسال کردهاید و میتوانید از همان طریق روند دادرسی را پیگیری کنید.
قوانینی که بر عقد اجاره حاکم هستند.
وکیل تخلیه آپارتمان موظف است جزئیات تمامی قوانین مربوطه در این زمینه را برای شما یادآوری کند. این قوانین به شرح ذیل هستند:
• قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356
• قانون روابط موجر و مستأجر سال 1362
• قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376
موارد انحلال عقد اجاره
امکان فسخ برای هر قرارداد حقوقی وجود دارد و قرارداد اجاره نیز از این قاعده مستثنی نیست. در حقیقت هریک از طرفین که درخواست ابطال یا فسخ قرارداد را ارائه دهند، ممکن است بتوانند قرارداد را فسخ کنند. نکته مهم این است که درخواست فسخ را فقط کسی میتواند ثبت کند که قانون به او چنین حقی داده باشد. اما درخواست ابطال از هر ذینفعی پذیرفته میشود.
انواع خیارات قانونی برای فسخ قرارداد اجاره
قرارداد اجاره از نظر قانونی یک قرارداد لازم است؛ به این معنا که جز در صورت داشتن یکسری شرایط، هیچکدام از طرفین نمیتوانند آن را فسخ کنند. وکیل تخلیه آپارتمان برای شما توضیح خواهد داد که طبق ماده 369 قانون مدنی، فسخ اجارهنامه فقط با خیارات قانونی امکانپذیر است. در ادامه این خیارات را یکبهیک برمیشمریم:
1- خیار شرط: به این معنی که در قرارداد شرطی مبنی بر این موضوع ذکر شده باشد که یکی از طرفین در مدتزمان معینی اختیار فسخ را دارد.
2- خیار مجلس: این یک خیار قانونی است که بهموجب آن طرفین اجاره تا وقتی از هم جدا نشدهاند، میتوانند آن را برهم زنند.
3- خیار تدلیس: زمانی که یکی از طرفین در حین عقد قرارداد دیگری را فریب داده و درنتیجه طرف دیگر بهموجب این قضیه، حق فسخ قرارداد را دارد.
4- خیار عیب: چنانچه ملک موردنظر عیب خاصی دارد و مالک آن را در زمان عقد قرارداد از مستأجر پنهان میکند، مستأجر این حق را پیدا میکند که قرارداد را فسخ کند.
5- خیار تخلف از شرط: چنانچه در زمان بستن قرارداد، یکی از طرفین شرطی تعیین کرده باشد و طرف دیگر به آن عمل نکند، قرارداد خودبهخود فسخ میشود.
6- خیار تخلف از وصف: چنانچه یکی از طرفین پس از عقد قرارداد متوجه شود که مورد اجاره وصف مذکور را ندارد، حق فسخ پیدا میکند.
منظور از عیب انتفاع در عقد اجاره چیست؟
اگر ملکی که اجاره شده است، در مدتزمان اجاره بهواسطه یک عیب یا اتفاق قابلیت استفاده خود را از دست بدهد، بهطوری که دیگر نتوان از آن رفع عیب کند، اجارهنامه خودبهخود منحل میشود. یعنی طرفین حق فسخ قرارداد را خواهند داشت.
درواقع این برعهده موجر است که تمامی هزینههای مربوط به نگهداری از ملک را بپردازد. او باید این شرایط را فراهم آورد که ملکی که اجاره داده است، قابلیت بهرهبرداری و استفاده داشته باشد. چنانچه ملک از این نظر دچار عیب و ایرادی شود، مستأجر طبق قانون حق فسخ پیدا میکند. در این موارد میتوانید برای کسب آگاهی کامل از حق و حقوقتان با یک وکیل تخلیه آپارتمان مشورت کنید.
نحوه دریافت حکم تخلیه مستأجر از سوی موجر
وکیل دستور تخلیه آپارتمان بایستی بهصورت کامل شما را در این باره راهنمایی کند تا بتوانید هرچه زودتر حکم تخلیه ملک خود را از دادگاه ذیصلاح بگیرید. برای این کار شما باید پس از ثبت دادخواست خود در مراکز ثبت الکترونیکی، به شورای حل اختلاف بروید و تقاضای دستور تخلیه را پیگیری کنید.
وقتی به کمک وکیل تخلیه آپارتمان حکم تخلیه صادر شد، مستأجر 20 روز مهلت دارد که با مراجعه به مراکز قضایی نسبت به حکم موردنظر اعتراض خود را اعلام کند. چنانچه این مهلت تمام شود و مستأجر اعتراضی نکند، موجر میتواند تقاضای اجرای حکم کند. در این صورت نیز مستأجر 10 روز مهلت دارد که اعتراض کند و چنانچه نکند، حکم اجرا خواهد شد.
موارد توقف اجرای حکم تخلیه در قانون
اجرای حکم تخلیه نیز مانند هر حکم دیگری نیازمند داشتن یکسری شرایط است که در ادامه به آنها اشاره میکنیم:
• مستأجر ادعا کند که اجارهنامه را تمدید کرده است.
• مستأجر مدعی شود که اسنادی که ارائه شده، جعلی هستند.
• مستأجر درخواست دادرسی فوری داشته باشد.
توجه: مؤسسه حقوقی سفیران ایرانیان یکی از بهترین مؤسسات حقوقی در کشور است که با داشتن کادری از بهترین وکلای تهران با تجربههای بینالمللی، میتواند طی یک مشاوره اولیه کلیه اطلاعات موردنیاز در خصوص شرایط تخلیه آپارتمان را در اختیار شما قرار دهد. جهت کسب اطلاعات بیشتر با ما در تماس باشید.
نکات مهم در دادخواست تخلیه
اگر قصد دارید درخواست تخلیه ثبت کنید، ضمن استفاده از راهنماییهای وکیل تخلیه آپارتمان، حتماً به نکات زیر نیز توجه داشته باشید:
• مرجع رسیدگی به چنین دادخواستی، شورای حل اختلاف است و نیاز به مراجعه به دادگاه نیست.
• اگر شما اجارهنامه را در دفاتر مشاور املاک یا اسناد رسمی ثبت کردهاید، امکان ثبت دادخواست را دارید، اما چنانچه اجارهنامه را بهصورت دستی نوشتهاید، این امکان وجود ندارد.
• شما در شورای حل اختلاف میتوانید حکم تخلیه را بگیرید؛ اما این شورا در خصوص اجرای حکم دخالت نمیکند.
• پس از اینکه شورای حل اختلاف دعوا را حل کرد، بایستی مبلغی بهاندازه مبلغ اجاره ملک بهحساب دادگستری بریزید تا دادگاه بهعنوان مرجع ذیصلاح وارد میدان شده و ملک را به موجر یا مستأجر عودت دهد.
• مستأجر پس از اینکه حکم تخلیه صادر شد، میتواند طی دو مهلت 20 روزه از دادگاه برای تخلیه ملک مهلت بگیرد.
• چنانچه موجر از طرف مستأجر دچار خسارتی شده باشد و یا مستأجر در خصوص مبلغ اجارهبها به موجر بدهکار باشد، او میتواند علاوه بر گرفتن حکم تخلیه، دادخواستی مبنی بر دریافت ضرر و زیان به دادگاه ارائه کند.
• درخواست تخلیه ملک جزو دعاوی مالی محسوب نمیشود و برای اجرا به محاکم قضایی میرود.
• برای صدور حکم تخلیه نیازی به حضور طرفین در دادگاه نیست و مرجع ذیصلاح میتواند با بررسی مدارک، حکم تخلیه را صادر کند.
• کلیه دادخواستهایی با عناوین تخلیه ید، خلع ید، حکم تخلیه و رفع تصرف در حقیقت بیانگر یک موضوع واحد هستند و تفاوتی با هم ندارند.
سفیران ایرانیان بهترین مؤسسه حقوقی برای دریافت حکم تخلیه
مؤسسه حقوقی بینالمللی سفیران با سالها سابقه و به کمک همکاری داشتن با بهترین وکیل تخلیه آپارتمان، میتواند برترین خدمات را ارائه و شما را برای دریافت حکم تخلیه همراهی کند. در این مؤسسه هر پرونده توسط چندین وکیل کاربلد بررسی شده و در انتها برای پیگیریهای تکمیلی به بهترین گزینه سپرده میشود.
شما میتوانید با تماس تلفنی و یا مراجعه حضوری به این مرکز حقوقی، کلیه اطلاعات لازم در خصوص گرفتن حکم تخلیه آپارتمان را دریافت و یا جهت گرفتن وکیل برای تخلیه مستاجر آپارتمان اقدام کنید. ما در صفر تا صد مسیر در کنار شما هستیم.
نتیجهگیری
تخلیه آپارتمان در حقوق مدنی ایران یکسری مواد و بندها دارد و افراد خواهان این حکم باید پیش از هر اقدامی اطلاعات لازم را در این مورد داشته باشند. بهترین راه این است که این افراد در ابتدا یک وکیل تخلیه آپارتمان باتجربه استخدام کنند تا آنها را در جریان قوانین و شرایط جاری کشور قرار دهد.
ما در این مقاله در خصوص قوانین مربوط به تخلیه ملک صحبت کردیم و ویژگیهای یک وکیل خوب را برشمردیم. اگر دنبال مشورت در این زمینه هستید، مؤسسه سفیران ایرانیان یکی از بهترین مؤسسات حقوقی در تهران است و میتواند در این مورد شما را راهنمایی کند.
سؤالات متداول
در مبحث تخلیه آپارتمان پیچیدگیهایی وجود دارد که باعث شده است برخی از مردم، سؤالات مشترکی در این باره بپرسند. در این قسمت با استفاده از راهنماییهای چندین وکیل تخلیه آپارتمان حرفهای به سه سؤال از متداولترین سؤالات در این باره پاسخ میدهیم.
چگونه میتوان حکم تخلیه منزل را گرفت؟
درصورتیکه شما قرارداد اجاره را در دفاتر املاک یا دفاتر اسناد رسمی ثبت کرده باشید، میتوانید از طریق قانونی اقدام کرده و حکم تخلیه خود را بگیرید.
ضمانت اجرای عدم پرداخت اجارهبها توسط مستأجر چیست؟
شما میتوانید با ارسال اظهارنامهای برای او مبنی بر پرداخت اجارهبها و اقساط عقبافتاده، او را وادار به پرداخت بدهی کنید. چنانچه پس از 10 روز اقدام نکرد، به دادگاه مراجعه کنید.
آیا امکان فسخ قرارداد به دلیل تعداد زیاد متصرفین مورد اجاره ممکن است؟
چنانچه در قرارداد اجاره شرط شده باشد که منزل موردنظر فقط به یک نفر اجاره داده میشود، میتوانید از امکان فسخ قرارداد به علت خیار تخلف از شرط استفاده کنید.
برای کسب اطلاعات بیشتر اینجا کلیک کنید