اگر گذرتان به دادگاه افتاده باشد بهاحتمال فراوان متوجه شدهاید که دعاوی ملکی یکی از موضوعاتی است که پروندههای فراوانی در مورد آن در دادگاه تشکیل میشود. علت اصلی این موضوع عدم آگاهی کافی افراد از قوانین حوزه املاک است. در این مقاله قصد داریم در مورد مشکلات احتمالی در زمینه املاک و مستغلات حرف بزنیم و چرایی حضور یک وکیل ملکی را شرح دهیم تا از اتفاقات ناگواری که ممکن است در این زمینه رخ بدهد جلوگیری کرده باشیم.
مؤسسه حقوقی بینالمللی سفیران با داشتن وکلای باسابقه و مجرب که سابقهای طولانی در امور ملکی دارند، میتواند بهترین مشاور و وکیل امور ملکی را با شما همراه کند تا دغدغهای برای انجام امور ملکی خود نداشته باشید.
وکیل ملکی کیست و چه وظایفی برعهده دارد؟
قبل از هر چیز لازم است بدانید وکیل ملکی کیست و چه وظایفی در قبال موکل خود دارد. وکیل دعاوی ملکی در واقع شخصی است که به دلیل تسلط بالا به قوانین نوشته شده در حوزه املاک و مستغلات و سابقه طولانی در دعاوی ملکی، بهصورت تخصصی در این زمینه فعالیت میکند و در انواع دعاوی ملکی بهخوبی از حق موکل خود دفاع میکند.
اصلیترین وظیفه وکیل دعاوی ملکی انجام اقدامات کافی و بهموقع جهت حفظ منافع موکل است. اگر وکیل در این زمینه کوتاهی کند بهاحتمال فراوان نتیجه پرونده با آنچه موکل به دنبال آن است متفاوت خواهد بود و ضررهای جبرانناپذیری به موکل وارد میشود.
ویژگی یک وکیل ثبت اسناد و املاک خبره
یکی از مهمترین مشکلاتی که افراد در هنگام انتخاب وکیل ملکی با آن مواجه میشوند انتخاب یک وکیل خبره است. در ادامه چند مورد از مهمترین ویژگیهای یک وکیل املاک خوب را بیان میکنیم و توضیح مختصری در مورد هرکدام از آنها میدهیم.
امین بودن وکیل
اسرار و اطلاعاتی که موکل در اختیار وکیل قرار میدهد بههیچعنوان و تحت هیچ شرایطی نباید افشا شود؛ در غیر این صورت احتمال شکست خوردن موکل در پرونده افزایش خواهد یافت. این مسئله مهمترین اصل در وکالت بهحساب میآید.
بهروز بودن اطلاعات
باتوجهبه تغییرات سریع قوانین و مقررات کشور بهمنظور جلوگیری از وقوع جرایم، وکیل ثبتاسناد و املاک باید بهخوبی نسبت به تغییرات ایجاد شده آگاه باشد. تسلط به مهارتهایی چون فنون مذاکره و نگارش نیز در کنار آشنایی با قوانین میتواند نقش تعیینکنندهای در موفقیت وکیل مستغلات داشته باشد.
پرهیز از ارائه راهکارهای غیرقانونی و داشتن صداقت
اگر وکیل در زمان مراجعه مواردی را ذکر کند که عملکردن به آن غیرمنطقی باشد و راهکارهایی ارائه دهد که منجر به انجام کارهای غیرقانونی شوند، احتمال شکست در پرونده بهشدت افزایش مییابد. صداقت نداشتن و پا گذاشتن روی اصول اخلاقی برای رسیدن به موفقیت به هر قیمتی، وکیل را تبدیل به وکیلی غیرقابلاعتماد میکند که امکان دارد در طول پرونده مشکلات متعددی برای موکل خود ایجاد کند.
ارائه سریعترین و کمهزینهترین راه
باتوجهبه اینکه سرمایهگذاری در املاک و مستغلات مستلزم داشتن سرمایه زیاد است و هزینه دعاوی ملکی نیز بسیار بالاست، وکیل ثبت اسناد و املاک خبره پس از بررسی اسناد و مدارک، راهحلهای قانونی پیشرو را بررسی کرده و سپس بهترین راهحل را به موکل خود ارائه میدهد تا پرونده در سریعترین زمان ممکن به نتیجه برسد و هزینه کمتری برای موکل داشته باشد.
متخصص بودن
ازآنجاییکه پروندههای حقوقی شامل حوزههای متعددی نظیر چک، جنایی، خانواده و… میشود، بهتر است فردی که انتخاب میکنید وکیل ملکی باشد و بیشتر پروندههایی که به این وکیل ارجاع داده میشوند در زمینه املاک و مستغلات باشند.
بهرهبردن از تجربه دیگران
یکی از مهمترین خصوصیاتی که یک وکیل خوب باید از آن بهره ببرد استفاده از تجربه و دانش سایر وکلا است. یکی از ویژگیهای مؤسسه حقوقی بینالمللی سفیران، ارجاع پرونده به کارگروه تخصصی در زمینه امور ملکی، بررسی همه جنبههای پرونده توسط تعدادی از وکلا و واگذاری آن به مناسبترین وکیل ثبت اسناد و املاک حاضر در مجموعه است.
دعاوی ملکی و انواع آن
ازآنجاییکه موضوعات مورد اختلاف در مورد املاک و مستغلات بسیار متعدد و متنوع هستند، یک وکیل ملکی خبره قبل از هر چیز باید مشخص کند که پرونده ارجاع داده شده به او در کدام یک از دو دسته دعاوی ملکی حقوقی و دعاوی ملکی کیفری قرار میگیرند. در بخشهای بعدی به بررسی این دعویها و انواع هرکدام میپردازیم.
دعاوی حقوقی و انواع آن
بیشترین پروندههای ارجاع داده شده به وکیل امور ملکی مربوط به این دسته هستند و به دلیل عدم آگاهی بر مسائل حقوقی و اشکالاتی که در ثبتاسناد وجود دارد ایجاد میشوند. یکی از اصلیترین دلایل این مشکلات عجله و ناآگاهی افراد است. در ادامه به بررسی برخی از مهمترین انواع این دعاوی میپردازیم.
دعاوی خلع ید
این نوع دعاوی زمانی مطرح میشود که موضوع شکایت اموال غیرمنقول باشد. در پروندههای خلع ید، موکل از تصرف ملک خود توسط شخصی دیگر راضی نیست. در چنین مواردی وظیفه وکیل مستغلات ارائه درخواست جهت خلع ید و اخراج شخص متصرف از ملک به دادگاه است.
باید توجه داشت به دلیل غیرمنقول بودن اموال، طرح دعوی توسط وکیل املاک در شورای حل اختلاف میسر نیست. همچنین پس از دریافت حکم، وکیل باید جهت اجرای حکم به قسمت اجرای احکام مدنی مراجعه کند. برای طرح دعوی خلع ید سه شرط لازم است:
1. شاکی مالک بوده و برای اثبات آن سند رسمی ارائه کند.
2. شخصی که از او شکایت شده ملک را تصرف کرده باشد.
3. تصرف صورتگرفته غیرمجاز باشد.
از جمله مزایای گرفتن وکیل ملکی در دعاوی خلع ید میتوان به عدم لزوم دریافت دستور حکم تخلیه از شورای حل اختلاف بهوسیله مالک، کوتاه شدن زمان دعوی و امکان دریافت خسارت و… اشاره کرد. بدون کمکگرفتن از وکیل، این مراحل میتوانند سخت و طولانی شوند.
دعاوی تخلیه ید
در چنین دعاوی بین طرفین قراردادی منعقد میشود که نشاندهنده بهرهمندی فرد از حقوق قانونی استفاده از ملک با شرایط قید شده در قرارداد است؛ اما پس از اتمام قرارداد یکی از طرفین به تعهد خود عمل نمیکند.
در چنین شرایطی وکیل ملکی وظیفه دارد با ارائه دادخواست به مراجع ذیصلاح و انجام اقدامات لازم دستور تخلیه ملک را دریافت کند. دقت کنید که در خلع ید قراردادی بین طرفین منعقد نگردیده اما در تخلیه ید قراردادی بین طرفین وجود دارد که مدت یا شرایط آن منقضی شده و فرد از تحویل ملک سر باز میزند.
دعاوی فک رهن
در دعاوی فک رهن شخص، املاک یا مستغلات خود را برای اخذ امتیاز خاصی مانند وام گرو میگذارد و شخص مقابل متعهد میشود پس از تسویه، ملک موردنظر را از رهن آزاد کند اما در موعد مقرر از این کار امتناع میکند. در چنین مواردی وظیفه وکیل مستغلات و املاک این است که دادخواستی جهت دفاع از حق موکل خود به دادگاه ارائه دهد و از پایمال شدن حق او جلوگیری کند.
دعاوی تحویل ملک
اینگونه دعاوی زمانی رخ میدهند که خریدار کل ثمن معامله را به فروشنده پرداخت کرده است ولی تاریخی برای تحویل مشخص نشده یا فروشنده ملک به هر دلیلی در موعد مقرر از تحویل ملک به خریدار خودداری میکند. در چنین شرایطی وکیل ملکی برای دفاع از حق موکل خود طرح دعوی میکند.
در نظر داشته باشید در چنین مواردی وکیل ملکی میتواند علاوه بر درخواست تحویل ملک، تقاضای خسارت تأخیر نیز داشته باشد. اگر در قرارداد میزانی مشخص شده باشد مراجع قانونی بر اساس همان میزان رای خود را صادر میکنند؛ در غیر این صورت عرف تعیینکننده میزان خسارت است. دادگاه عمومی حقوقی میتواند به این نوع دعاوی رسیدگی کند.
دعاوی ثبتی ملک
بهطورکلی این دعاوی یکی از پرتکرارترین پروندههایی است که به وکیل ملکی ارجاع داده میشود. این نوع دعاوی مرتبط با ثبتاسناد هستند و انواع گوناگونی دارند که از مهمترین آنها میتوان به موارد زیر اشاره کرد:
1. ابطال سند: ابطال سند با درخواست یکی از طرفین دعوا یا وکیل قانونی آنها امکانپذیر است. برای این کار وجود یکی از دلایل زیر الزامی است:
– ملک به چند نفر فروخته شده باشد.
– جعل سند رخ داده باشد.
– خطا در صورت سند رخ داده باشد.
– سند طبق قانون تنظیم نشده باشد.
2. دعاوی ملکی اجرای ثبت
3. توقف اجرای عملیات
دعاوی کیفری و انواع آن
در این دسته از دعاوی عمداً اقدامی مجرمانه رخ داده است. از اصلیترین دعاوی ملکی کیفری میتوان به کلاهبرداری اشاره کرد. برای موفقیت در این دعاوی مراجعه به مؤسسه حقوقی بینالمللی سفیران و سپردن پرونده برای بررسی در اتاق فکر این مجموعه میتواند یکی از بهترین گزینههای پیش رو باشد.
در این پروندهها شخص سودجو با استفاده از ترفندهای مختلف اقدام به کلاهبرداری کرده است؛ به همین دلیل این نوع پروندهها دارای پیچیدگیهای بسیار زیادی هستند و یک اقدام اشتباه میتواند شانس موفقیت را به میزان چشمگیری کاهش دهد. از جمله دعاوی کیفری پرتکرار میتوان به موارد زیر اشاره کرد:
1. خیانتدرامانت
2. فروش مال غیر
3. تبانی در معاملات
4. جعل اسناد دولتی
5. کلاهبرداری
6. تغییر کاربری بدون مجوز
چرایی نیاز به حضور وکیل در دعاوی ملکی
ارائه دادخواست در امور ملکی به دلیل تنوع موضوعات، پیچیدگیهای خاص خود را دارد. یک اشتباه کوچک میتواند موجب اتلاف زمان، هزینه بالا و در نهایت شکست در پرونده ملکی شود. حضور وکیل ملکی خبره، احتمال اشتباه را به میزان چشمگیری کاهش میدهد و شانس موفقیت در پرونده را دوچندان میکند. همچنین در بسیاری از موارد اگر فرد با یک وکیل ملکی خبره مشورت کند میتواند از بروز مشکلات بعدی جلوگیری کند.
به طور مثال فردی را در نظر بگیرید که قصد خرید ملکی بسیار گرانقیمت را دارد. حضور یک وکیل امور ملکی میتواند تضمینکننده صحت معامله باشد؛ زیرا این شخص بهخوبی اسناد و مدارک ارائه شده از طرف فروشنده را مورد بررسی قرار میدهد و در صورت مشاهده مشکل موضوع را با موکل خود در میان میگذارد. بهاینترتیب شخص با پرداخت هزینهای معقول از یک ضرر هنگفت جلوگیری میکند و سرمایه خود را از دست نمیدهد.
یا بهعنوان مثالی دیگر فرض کنید فردی ملکی را پیشخرید کرده اما سازنده، ملک را به شخص دیگری واگذار کرده است. خریدار اول و دوم همزمان از سازنده شکایت میکنند اما فرد اول به دلیل عدم آگاهی از قوانین، دادخواست مناسبی به دادگاه ارائه نمیدهد و شکست میخورد.
در چنین مواردی اگر این فرد با یک وکیل ثبتاسناد و املاک برای ارائه پیگیری امور ملکی خود مشورت میکرد بهاحتمال فراوان، به دلیل آشنایی وکیل ملکی با قوانین، بهراحتی در پرونده موردنظر پیروز میشد؛ اما این فرد به دلیل ناآگاهی و نداشتن یک وکیل خبره در زمینه املاک و مستغلات، زیان بزرگی را متقبل خواهد شد.
کلام آخر
استفاده از یک وکیل املاک در زمان معامله یک ملک از بروز مشکلات بسیاری در مراحل بعدی جلوگیری میکند اما اگر در هنگام معامله ملک مورد نظرتان از یک وکیل ملکی کارکشته مشاوره نگرفتید و به مشکل برخورد کردید، بهترین راه استخدام وکیل دعاوی ملکی جهت دادخواهی برای حل مشکل است.
پروندههای ملکی پیچیدگیهای فراوانی دارند و یک خطای کوچک میتواند زیانهای جبرانناپذیری به فرد وارد کند؛ به همین دلیل از شما دعوت میکنیم با سپردن پرونده خود به مؤسسه حقوقی سفیران ایرانیان، از مشورت مجموعهای از حرفهایترین وکلا بهرهمند شوید و پرونده خود را با خیالی راحت دنبال کنید.
سؤالات متداول
در این مقاله درباره انواع دعاوی ملکی و نقش یک وکیل ملکی حرفهای در پیشبرد اینچنین پروندههایی صحبت کردیم. حال در این بخش به برخی از سؤالهای رایجی که معمولاً مراجعان در این زمینه مطرح میکنند پاسخ میدهیم. برای کسب اطلاعات بیشتر میتوانید با کارشناسان سفیران ایرانیان تماس برقرار کنید.
1. در صورت عدم تحویل ملک در زمان مشخص شده در مبایعهنامه از طرف فروشنده به خریدار، چه باید کرد؟
اگر در مبایعهنامه تاریخ مشخصی برای تحویل ملک مشخص شده باشد و فروشنده در تاریخ مشخص شده از تحویل ملک به خریدار امتناع کند، خریدار میتواند شخصاً یا با استخدام یک وکیل ملکی دعوی الزام به تحویل ملک را مطرح کند.
2. آیا میتوان قبل از اتمام مدت اجاره حکم تخلیه فوری دریافت کرد؟
این کار تنها در زمانی امکانپذیر است که مدت قرارداد اجاره به پایان رسیده باشد؛ اما اگر مالک درخواست تخلیه قبل از موعد را داشته باشد میتواند از طریق دادگاه تقاضای خود را پیگیری کند.
3. نحوه شکایت از شخصی که مانع استفاده از ملک میشود، به چه صورت است؟
برای طرح دعوی در چنین مواردی ابتدا فرد شاکی باید سندی که اثباتکننده مالکیت وی باشد و نشان دهد ملک سابقاً در تصرف وی بوده است، ارائه دهد.
4. رفع تصرف عدوانی به چه معنی است؟
در چنین مواردی فرد با ارائه سندی مبنی بر سابقه تصرف اعلام میدارد که ملک بدون رضایت از تصرف خارج شده است. نکته مهم در مورد تصرف عدوانی این است که نیاز به اثبات مالکیت نیست و صرف داشتن سابقه تصرف میتوان طرح دعوی کرد.
5. نقش وکیل ملکی در دعاوی چیست؟
وکیل امور ملکی با جمعآوری اسناد و مدارک و بررسی دقیق آنها دادخواستی تنظیم میکند که بتواند بهخوبی از حق شما دفاع کند و باتوجهبه آشنایی کافی با قوانین و مقررات، از بروز هرگونه مشکلی جلوگیری و بهترین تصمیم را برای حفظ منافع شما اتخاذ میکند.
لینک منبع:
https://fa.wikipedia.org/wiki/%D9%81%DA%A9_%D8%B1%D9%87%D9%86